相信讀者們都有過買賣房屋的經歷，不管是出於自住或是單純的不動產投資，對於大部分人而言，不動產投資應該是人生中最大的單一投資。但大家有沒有從資產配置的角度看待不動產投資這件事呢？有沒有考慮透過不同形式配置不動產資產呢？我們此前已寫過多次資產配置的主題，今次我們從不同視角探索不動產與資產配置。

• 資產配置多元化是一個投資策略，旨在分散風險並提高投資組合的穩定性。通過不同資產類別分散投資，減少單一資產類別的風險。這有助於對沖市場波動對投資組合的不利影響，提供更穩定的長期回報
• 如同股票等資產，不動產也是一種資產類別，具有相對獨立的市場表現。投資於不動產可以提供穩定的現金流，並具有通脹對抗的潛力
• 參與不動產投資的方式多樣，包括直接購買不動產、投資於不動產投資信託（REITs）、購買不動產企業股票、不動產基金等等。投資者可以根據風險承受能力、偏好選擇自己的方式。本篇給投資者較多介紹REITs相關內容

理解資產配置及其多元化的重要性

資產配置多元化是一個廣為人知的投資策略，其必要性建立在合理的理論依據和經驗之上。通過將資金分散投資於不同的資產類別和市場，投資者可以降低風險，平衡回報，適應市場變化，以及實現長期財務目標。多元化還有助於防止過度集中風險，避免受到特定資產或行業的不利影響。因此不論是個人投資者還是機構投資者，都應將多元化視為他們投資組合的重要組成部分，以實現更好的財務規劃和長期投資成目標。那應從哪些角度看待這個問題呢？

1. 風險分散：不同類型的資產在市場上的表現通常不同步，當一個資產類別下跌時，另一個可能表現良好。這有助於減輕市場波動對投資組合的衝擊。我們詳細分析過風險管理的內容，請點擊閱讀。

2. 收益平衡和週期應對：多元化不僅降低了風險，還可以平衡投資組合的預期收益。不同資產類別和市場在不同經濟和市場環境下可能表現出不同的回報率。通過擁有多種資產，投資者可以更好地平衡風險和回報，以實現他們的投資目標。某些資產類別在特定經濟周期中表現良好，而在其他週期中則表現不佳。多元化可以幫助投資者適應不同的投資週期，無論是繁榮期、衰退期還是復甦期。

不動產或固定資產在資產配置中扮演著重要的角色。首先，它們在投資組合中的作用是分散風險。數據表明，房地產與股票和債券的相關性通常較低，這意味著當金融市場波動時，房地產可能表現出相對穩定的特性。例如2008年全球金融危機期間，股市出現了嚴重下跌，但全球房地產市場的下跌幅度相對較小。

其次，不動產投資具有通貨膨脹保值的潛力。長期來看，房地產的價值通常會上漲，這可以幫助投資者對抗通貨膨脹。例如，根據美國國家住房價格指數（S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index）的數據，20年來，美國房價平均每年上漲約3.3%。

此外，若購買了實體不動產，還可以提供穩定的現金流。出租物業的租金收入通常是相對穩定的，這為投資者提供了可靠的現金流來源。這些現金流可以用於滿足生活費用，支付貸款利息，或者再投資於其他資產。不動產還具有資本增值潛力。儘管市場波動可能存在，但長期看來，房地產的價值通常有望增長。  

不動產在資產配置中的作用是多方面的，包括風險分散、通貨膨脹保值、穩定現金流、資本增值潛力、稅收優勢和避免過度集中風險等。這些作用根據不同的市場條件和投資者目標可能有所不同，但通過合理的資產配置，不動產可以為投資組合增加多元化，提供長期財務穩定性，並幫助投資者實現其投資目標。

不動產投資並非只有單一投資方式

在這部分，我們將探討如何在資產配置中納入不動產相關資產，以實現更好的投資多元化和達到財務目標。

• ‍不動產在投資組合中的比例

首先，投資者需要規劃不動產相關資產在其整體組合中的比例。這取決於許多因素，包括風險承受能力、投資目標和時間範圍。如果您的目標是尋求穩定的現金流，您可能會配置較高比例的資金到不動產，以便獲得租金收入。相反，如果您更關注長期增值，您可能會配置較低比例的資金。但是整體組合的佔比控制在5%-10%以內（根據總資產量而比例發生調整）。 ‍

• ‍選擇合適的不動產投資方式

不動產投資有多種方式，投資者可以根據其偏好和需求進行選擇。以下是一些常見的不動產投資方式：

直接購買物業：這是最直接的方式，投資者購買並擁有實際的物業。這種方式提供了更大的控制權，但需付出更多的購買成本以及更長的等待時間，此外還有較大的管理和維護等隱形成本。

購買不動產相關的股票或者ETF：通過金融化手段，可以購買不動產企業或上下游產業的股票/ETF。股票承受的風險會更大，也會間接受到其他行業影響導致價格波動。

不動產投資信託（REITs）：REITs是一種間接投資方式，投資者可以購買REITs份額，從而投資於多個不動產專案。它提供了流動性和分散投資的好處，但不提供直接物業擁有權。

不動產基金：不動產基金是一種集合資金的方式，由專業管理團隊投資於不同類型的不動產專案，可以是私募基金或公開交易的基金。基金與REITs的不同點在於：REITs直接投資於不動產，持有、經營或提供收入的物業。不動產基金通常投資於REITs和與不動產相關的股票。REITs在主要交易所上交易，方式與股票相同，其價格在交易日內波動，而不動產基金的價格只在一天內更新一次淨值，流動性相較REITs差。

購買不動產賺取租金是一種方式。但如果投資者不喜歡被綁定在特定的物業上，REITs是另外一種選擇。它允許你投資於許多不同的不動產，而不必實際擁有它們。REITs的投資種類包括商業建築，如酒店、辦公大樓和購物中心。REITs投資通常以股息的形式支付穩定的收入，並且可以在股票市場上進行交易。然而，一些REITs被歸類為非交易型投資，具有更多風險，因為它們不像公開交易的REITs那樣具有流動性。

總之，將不動產納入資產配置需要仔細考慮多個因素，包括投資比例、投資方式、地理位置、市場條件、風險和流動性。不動產具有獨特的特點，可以為投資組合帶來穩定的現金流、通貨膨脹保值和多元化。然而，不動產也會收到大環境影響而出現價格波動，投資者應根據個人需求和目標謹慎選擇，並定期審查和調整其資產配置策略，以確保它們仍然適用於不斷變化的市場環境。

REITs：金融領域不動產投資的重要方式

我們可以將REITs理解成一種類似股票一樣的公司架構，差別在於它的主要營收來源是不動產的租金或一些租賃使用收入。相較於一般企業，REITs的收入在稅務上會有減免優勢，通常不需要像一般企業一樣繳交企業所得稅，只有當獲利配息到投資人手上時才需課稅。

REITs的收入來源主要來自租金，租金來源則根據REITs類型而定。在美國，法令規定REITs的當年度90%的收益都需配息給股東，因此投資REITs帶著能夠有相對穩定的現金股利收入。

REITs雖然優勢明顯，但也伴隨風險和不確定性。

優勢：

流動性：REITs易於買賣，大多數像股票一樣在公開市場交易；

多元化：REITs投資多樣化的不動產，降低風險；

透明度：REITs公司必須定期披露財務信息，使投資者能夠清楚了解其狀況；

穩定的現金流通：通過派發股息，REITs提供穩定的現金流；

風險：

低增長：REITs通常以穩定的現金流為主，而不是高增長。

市場風險：REITs價格會受到市場波動的影響，可能有價值下跌的風險。

可能存在高管理和交易費用：某些REITs可能收取高額的管理和交易費用。

REITs的風險和回報特性與股票和槓桿後的高收益債券有著相似之處。它的收益通常相對穩定，甚至可能成長。理論上，穩定收益的資產也應該有相對穩定的價格波動。但部分美國股市中使用高度槓桿的REITs在危機時可能會出現大幅下跌。在市場恐慌時，REITs的價格可能會大幅下降。因此，在投資之前，應該有心理準備，從配置的角度來看，REITs的比例不應過高。

雖然全球各國都有REITs，但規模與發展程度不同，對於REITs的法規和市場成熟度也不同。當下我們討論REITs投資時大多以美國為主，其他大多數國家的REITs通常規模小、類別單一，風險較大。

想法與建議

就如同其他資產類別一樣，不動產也是一種可行的資產，它具有較為獨特的特點，如風險分散、通脹保值、穩定的現金流以及潛在的資本增值機會。然而，投資者在考慮不動產投資時需要謹慎行事。本篇文章的主要目的是介紹不動產資產的特點，而不是提供具體的購買建議。在考慮投資不動產時，投資者應深入研究，並謹慎評估其財務目標、風險承受能力和時間表。